Pourquoi le logement n’attire-t-il plus les investisseurs en France ?

Une rentabilité locative en ville de 3 à 5% est attractive face à des taux monétaires négatifs et à la volatilité des actions. Les Français ont un goût marqué pour la pierre et la démographie en croissance assure le maintien de la demande de logements… Pourtant le parc locatif privé stagne. Pourquoi ?

En réalité, de nombreuses charges détériorent le rendement locatif réel :

• les charges non récupérables sur le locataire (fixées par décret) ;
• les dépenses de rénovation et de mise aux normes souvent imposées par les pouvoirs publics ;
• les frais de diagnostics et d’agence, mis en quasi-totalité à la charge du bailleur ;
• les assurances, les taxes foncières ;
• la CSG, l’impôt sur le revenu et éventuellement l’ISF.

En outre, la loi ALUR a durci le blocage des loyers et l’a appliqué pour la première fois à la construction neuve ; le calcul basé sur une moyenne constatée fait craindre une baisse des loyers autorisés au fur et à mesure de la réduction des loyers dépassant la norme, et donc une baisse progressive de la rentabilité puisque les charges et les taxes continuent d’augmenter.

L’investisseur supporte également le risque de non-paiement lié au comportement des futurs locataires ; ce risque est certes assurable moyennant une charge supplémentaire mais seulement pendant deux ans, alors qu’une procédure d’expulsion pour non-paiement dépasse facilement deux ans, et l’assurance ne couvre pas la remise en état des lieux.

Ainsi un loyer de 4% du capital investi n’est plus que de 3% environ après charges et impôts locaux ; pour un particulier il restera en moyenne 1,65% après CSG et IRPP (17,2% de CSG + IRPP de 30% x 93,3% = 45,2%) mais avant un éventuel ISF (avec l’IRPP à 41% et 0,75% d’ISF il resterait une rentabilité de 0,6%) et ce en supposant qu’il n’y ait pas de vacance et pas d’impayé !

Historiquement le prix de vente des logements a presque toujours été en hausse sur le long terme et la perspective de plus-value à la revente améliore le rendement escompté de l’investissement locatif. Mais la taxation des plus-values des particuliers a aussi été durcie car elle s’applique maintenant à la plus-value nominale sans prise en compte de l’inflation et peut atteindre jusque 42% de la plus-value !

Et c’est encore pire pour les institutionnels :

Autrefois à Paris et dans les grandes villes, un très grand nombre de logement étaient loués par des institutionnels (notamment des compagnies d’assurance et des banques). Les institutionnels se sont accommodés un temps des blocages de loyers et de leur faible rentabilité, car les multiples restrictions administratives à l’acte de construire et l’inflation soutenaient une tendance longue de hausse des prix du mètre carré d’habitation dans les grandes agglomérations. Ainsi ils trouvaient un complément de rentabilité à la revente en faisant tourner leur parc de logements.

Ils ont cependant achevé de se dégoûter quand l’administration a cherché à bloquer leurs « ventes à la découpe » pour éviter la diminution du parc locatif. Plutôt que de chercher quelles étaient les causes de ce désir des institutionnels de vendre les locaux d’habitation et d’y remédier, l’administration a en effet instauré ou fait voter des contraintes supplémentaires. Il s’agissait notamment de la réduction de prix obligatoire à l’occupant volontaire pour acheter et du renouvellement obligatoire des baux pour les non acheteurs. Les institutionnels se sentant piégés en ont conclu qu’il ne fallait plus investir dans le logement locatif.

Les pouvoirs publics : des pouvoirs bloquants

Depuis un siècle l’administration et beaucoup de politiques considèrent que le logement est un problème tellement important pour la population qu’il ne faut surtout pas laisser les agents économiques de la filière le gérer eux-mêmes, et que seul le pouvoir politique et administratif saura satisfaire les besoins de la population. C’est au nom de ce principe que sortent toutes les normes, blocages, incitations, pénalisations et lois de circonstance, qui de plus sont variables à court terme, alors que les décisions d’investissement sont des décisions de long terme.

En outre la mécanique administrative n’a jamais tort et n’abolit jamais les décisions qui ont échoué mais ajoute une pénalisation ou une incitation pour essayer d’en corriger les effets (mais pas la cause). Par exemple :

• le blocage des loyers et le maintien dans les lieux des non-payeurs causent une réticence à louer à laquelle doit remédier la taxation des logements vacants ;
• les normes et taxes augmentent le prix des logements et baissent la rentabilité locative d’où le remède par subvention (Pinel après tant d’autres) mais sous contraintes de prix et de localisation décidées par l’administration… ce qui fait que nombre de ces programmes n’apportent à l’usage ni rentabilité ni espoir de plus- value ;
• enfin le blocage du parc locatif privé dû à toutes ces contraintes justifie l’extension faussement complémentaire du parc social alors que la France est déjà en Europe le pays qui a le plus fort pourcentage de logements sociaux. Le « Mouvement HLM » devient progressivement « un État dans l’État » dont le caractère « social », de moins en moins visible, aide à protéger nombre de privilèges…

Ainsi, depuis la dernière guerre, force est de constater que les actions fortes des pouvoirs publics en matière de logement ont souvent eu des effets pervers significatifs. Les particuliers qui avaient été quasiment expropriés de leurs locaux anciens par la loi de 1948 ne sont revenus que très progressivement sur le marché locatif. Heureusement, pendant les 30 glorieuses les institutionnels ont continué à développer leur parc. Par la suite le blocage des loyers instauré sous Mitterrand et les mesures pour freiner leurs reventes les ont découragés et ils ont cessé de construire des logements.

Les années Hollande avec un blocage des loyers plus dur et s’appliquant pour la première fois à la construction neuve, et une taxation accrue des plus-values, ont découragé les investisseurs particuliers, entraînant une chute historique des mises en chantier de logements. L’instauration de nouveaux régimes de subvention (Duflot puis Pinel) a redémarré un peu la construction locative ; mais la localisation de ces nouvelles constructions décidée en grande partie par l’administration ne correspond pas aux besoins.

Plutôt que de développer encore le logement administré à grands frais pour l’État afin de suppléer l’insuffisance d’une offre privée que l’administration a elle-même étouffée, peut-être serait-il temps de rendre aux investisseurs privés la tâche de loger au meilleur coût le plus grand nombre possible des Français.

Pour cela les principaux remèdes sont connus :

• abroger progressivement la loi ALUR et les 25% de logements sociaux de la loi SRU en commençant par l’imposer au niveau des communautés de communes, et favoriser la cession des HLM anciens à leurs occupants pour financer les constructions nouvelles ;
• rééquilibrer les rapports juridiques entre bailleurs et locataires ;
• libérer la constructibilité en revenant à des règles de volume, de prospect et de viabilité ;
• baisser le coût de la construction par l’allègement des normes et des taxes ;
• égaliser la fiscalité sur la construction et sur les loyers entre le secteur privé et le secteur social ;
• diminuer le nombre des organismes HLM et réserver les logements sociaux libérés à ceux qui, même avec l’APL, ne peuvent pas accéder aux logements du secteur privé…