Le logement étant un bien essentiel, le législateur – surtout sous les mandatures de la gauche – et l’administration, y ont toujours vu la justification pour réglementer ou gérer directement le logement. Aujourd’hui, la pénurie, les prix d’achat et les loyers élevés, la construction neuve juste en reprise après plusieurs années de baisse et la dépense publique en hausse, montrent l’échec d’une action publique qui coûte 45 milliards d’euros par an.
L’action publique pousse à la hausse les prix du neuf par :
– La restriction des zones constructibles qui entretient la hausse du prix des terrains ;
– L’inflation des normes techniques qui augmente le coût au m2 et la surface des logements ;
– Les délais d’obtention croissants des permis de construire et les multiples garanties et assurances qui augmentent les coûts financiers… ;
– Les taxations : TVA, taxe d’aménagement, redevance d’archéologie, etc.
La hausse des prix de l’ancien suit naturellement celle du neuf et la volonté de l’État de récupérer une part des plus-values par une taxation complexe, réduit aussi l’offre.
L’action publique réduit aussi l’offre locative privée :
– Les investisseurs institutionnels se sont retirés les premiers du logement en raison de sa faible rentabilité et d’une législation déséquilibrée en faveur des locataires ;
– Les bailleurs particuliers, inquiets du blocage des loyers, mettent en vente une partie des locaux devenus libres et investissent de moins en moins ;
– L’offre réduite et les mesures de blocage maintiennent les loyers malgré la faible croissance ;
– La protection des locataires en place exclut du marché les nouveaux demandeurs.
Alors l’État, confronté à une rétention de l’offre privée et à des prix élevés :
– Aide les acheteurs par des incitations fiscales (Pinel) et des prêts bonifiés (PTZ) ;
– Aide les locataires par une aide personnelle (APL) ;
– Instaure des taxes punitives sur les propriétaires : locaux vacants, versement pour sous-densité, sur- taxation foncière des terrains constructibles non construits….
Et le secteur public se dit obligé de suppléer l’offre privée qu’il a lui-même paralysée en accroissant la part du logement social en locatif et en accession, et ce en reportant une partie du coût sur la construction privée !
Quelques aberrations du système actuel :
– Dans des villes moyennes en périphérie de Toulouse, logements privés aidés vides et HLM vides se font concurrence alors que la ville centre a une très faible densité !
– Il a fallu attendre fin 2015 pour qu’un acheteur d’un appartement en construction soit autorisé officiellement à demander une modification « réversible » du plan conforme aux normes handicapé !
– Un bâtiment basse consommation doit avoir une ventilation mécanique contrôlée double flux et donc un renouvellement d’air centralisé comme s’il était climatisé mais avec interdiction d’y mettre l’installation de refroidissement !
– La ville de Paris a acquis et aménagé sur fonds publics dans le XVIème pour un coût de 12.000 euros par m2 des « logements intermédiaires » louables à des familles pouvant avoir un revenu jusque 10.000 euros par mois !
Ainsi au total :
– L’excès de réglementation accroît la dépense publique, même quand la construction stagne ;
– Les logements sont mal répartis sur le territoire ;
– Le marché manque de fluidité pour les propriétaires dont les transactions sont freinées par les droits de préemption, la taxation des plus-values et les droits de mutation, mais également pour les locataires car les plus anciens bénéficiant de rentes dues aux années de blocage ne bougent plus, surtout dans les HLM ;
– Les conditions d’éligibilité au logement social pourraient être satisfaites par 70% de la population ; les locataires anciens dont la situation s’est améliorée ne sortent pas et l’accueil de nouveaux demandeurs nécessite une croissance continue du parc dont le coût est reporté sur le secteur privé.
Pour sortir du cercle vicieux de l’étatisation du logement il faut :
– Abroger la loi ALUR et les 25% de logements sociaux de la loi SRU ;
– Rééquilibrer les rapports bailleurs-locataires ;
– Libérer la constructibilité en revenant à des règles de volume, de prospect et de viabilité ;
– Confier la délivrance des permis de construire aux intercommunalités et généraliser les délais limite de réponse y compris pour la consultation des architectes des Bâtiments de France ;
– Baisser le coût de la construction par l’allègement des normes et des taxes ;
– Égaliser la fiscalité entre la construction privée et le secteur social ;
– Supprimer l’aide à la pierre dans la construction neuve ;
– Regrouper les offices d’HLM et financer la construction de nouveaux logements par la vente des anciens aux occupants ;
– Appliquer les surloyers et les fins de bail pour libérer des logements sociaux ;
– Réserver les logements sociaux disponibles à ceux que l’aide à la personne ne suffit pas à solvabiliser, (il n’y a plus de raison aujourd’hui de réserver en priorité des HLM pour les fonctionnaires) ;
– Alléger l’imposition des loyers d’habitation sur le modèle belge pour permettre la mobilité géographique des propriétaires ;
– Inciter fiscalement à la rénovation des logements existants en laissant les choix techniques aux professionnels et aux propriétaires (le dernier décret sur les ravalements oblige à obtenir une dérogation pour ne pas devoir envelopper de laine de verre une façade en pierres de taille !).
Conséquences sur l’emploi d’une réforme :
– 100.000 logements neufs de plus par an représenteraient 150 à 200.000 emplois (possible en 3 ans) ;
– Chaque rénovation supplémentaire de logement ancien crée environ un emploi par an et par logement ;
– Faciliter la mobilité géographique permettrait la diminution des emplois non pourvus et l’application réelle des sorties d’indemnisation chômage pour refus successifs d’emplois « acceptables ».
