Le logement est un bien essentiel, le législateur, surtout sous les mandatures de la gauche, et l’administration y voient la justification pour réglementer ou gérer directement le logement.
Aujourd’hui, la pénurie, les prix d’achat et les loyers élevés, la construction neuve et les emplois en baisse et la dépense publique en hausse, montrent l’échec d’une action qui coûte 45 Md €/an.
L’action publique pousse à la hausse des prix du neuf par :
-la restriction des zones constructibles qui entretien une hausse rapide du prix des terrains ;
-l’inflation des normes techniques qui augmente coût au m2 et surface des logements ;
-les délais d’obtention croissant des permis de construire et les multiples garanties et assurances qui augmentent les coûts financiers… ;
– les taxations : TVA, Taxe d’aménagement, redevance d’archéologie…
La hausse des prix de l’ancien suit naturellement celle du neuf et la volonté de l’Etat de récupérer une part des plus-values par une taxation complexe réduit encore l’offre.
L’action publique réduit aussi l’offre locative privée :
-Les investisseurs institutionnels se sont retirés les premiers du logement en raison de sa faible rentabilité et d’une législation déséquilibrée en faveur des locataires ;
-Les bailleurs particuliers, inquiets du blocage des loyers, mettent en vente une partie des locaux devenus libres et investissent de moins en moins ;
-l’offre réduite et les mesures de blocage maintiennent les loyers malgré la déflation ;
-la protection des locataires en place exclut du marché les nouveaux demandeurs.
Alors l’Etat, confronté à une rétention de l’offre privée et à des prix élevés :
-aide les acheteurs par des incitations fiscales (Pinel) et des prêts bonifiés (PTZ) ;
-aide les locataires par une aide personnelle (APL) ;
-instaure des taxes punitives sur les propriétaires : locaux vacants, versement pour sous-densité, sur taxation foncière des terrains constructibles non construits…
Et le secteur public se dit obligé de suppléer l’offre privée en accroissant la part du logement social en locatif et en accession, et ce, en reportant une partie du coût sur la construction privée !
Quelques aberrations du système actuel :
-dans des villes moyennes en périphérie de Toulouse, logements privés aidés vides et HLM vides se font concurrence à la baisse des loyers ! ;
– il a fallu attendre fin 2015 pour qu’un acheteur d’un appartement en construction soit autorisé officiellement à demander une modification « réversible » du plan conforme aux normes ! ;
-un bâtiment BBC doit avoir une VMC double flux et donc un renouvellement d’air centralisé comme s’il était climatisé mais avec interdiction d’y mettre l’installation de refroidissement ! ;
-la ville de Paris a acquis et aménagé sur fonds publics dans le XVIème pour un coût de 12.000€/m2 des « logements intermédiaires » attribuables à des familles ayant un revenu jusqu’à 10.000€/mois.
L’excès de réglementation accroît la dépense publique, même quand la construction ralentit.
Les logements sont mal répartis sur le territoire.
Le marché manque de fluidité pour les propriétaires dont les transactions sont freinées par les droits de préemption, la taxation des plus-values et les droits de mutation, et pour les locataires car les plus anciens bénéficiant de rentes dues aux années de blocage ne bougent plus, surtout dans les HLM.
Les conditions d’éligibilité au logement social pourraient être satisfaites par 70% de la population ; les locataires anciens dont la situation s’est améliorée ne sortent pas et l’accueil de nouveaux demandeurs nécessite une croissance continue du parc dont le coût est reporté sur le secteur privé.
Pour sortir du cercle vicieux de l’étatisation du logement :
-abroger la loi ALUR et les 25% de la loi SRU ;
-rééquilibrer les rapports bailleurs-locataires ;
-libérer la constructibilité en revenant à des règles de volume, de prospect et de viabilité ;
-confier la délivrance des permis aux intercommunalités et généraliser les délais limite de réponse, y compris aux ABF ;
-baisser le coût de la construction par l’allègement des normes et des taxes ;
-égaliser la fiscalité entre la construction privée et le secteur social ;
-supprimer l’aide à la pierre dans la construction neuve ;
-regrouper les offices d’HLM et financer la construction de nouveaux logements par la vente des anciens aux occupants ;
-appliquer les surloyers et les fins de bail pour libérer des logements sociaux ;
-réserver les logements sociaux disponibles à ceux que l’aide à la personne ne suffit pas à solvabiliser ;
-alléger l’imposition des loyers d’habitation sur le modèle Belge pour permettre la mobilité géographique des propriétaires ;
-inciter fiscalement à la rénovation des logements existants selon des critères seulement techniques.
Conséquences sur l’emploi :
-100.000 logements neufs de plus par an = 150 à 200.000 emplois en 3 ans ;
-plus de rénovation de l’ancien = environ un emploi-an par logement ;
-faciliter la mobilité géographique permettrait la diminution des emplois non pourvus et l’application réelle des sorties d’indemnisation chômage pour refus successifs d’emplois « acceptable ».
6 commentaires
Remettre la politique du logement à plat
Merci jean François pour cette brillante démonstration . Il y a donc 45 milliards que coûte chaque année la politique actuelle qui aboutit à la pénurie avec toutes les conséquences nocives que tu évoques. Si on utilisait ces 45 milliards pour baisser fortement la fiscalité immobilière ( par exemple en supprimant l.impot sur le revenu des loyers et en ne le soumettant qu.a la CSG , en supprimant l’IFI) on relancerait l.investissement privé . Il faudrait bien entendu accompagner cela d’une vraie libération du foncier!
L’investissement privé est bien plus puissant et efficace que tout investissement public!
Suite
Oubli à mon commentaire : il faut aussi supprimer toutes les aides à la construction type Pinet ou de Robien …….et revenir à une vraie economie libérale
L’acquisition
à partir des années 70′, rue de Rivoly-Louvre (pas encore Bercy) « on » a réalisé que les français possesseurs de leurs logements étaient plus taillables et corvéable à merci que les autres et qu' »on » pouvaient donc les « surtaxer » sans risquer de voir ces proies s’échapper. . . Aujourd’hui la hausse des prix immobiliers empêche bon nombre de français s’accéder à ce « rêve » mais du même coup le fisc n’y trouve plus son avantage (nous parlons là de couches basses et moyennes de la société) !
Un bulldozer, vite!
Après une critique rationnelle et fouillée de la politique française du logement, l’auteur se fourvoie dans une simple adaptation sympathique, mais plutôt timide. Tout au plus peut-elle être comptée comme une transition (de quelle durée et de quelle ampleur ?) vers la libération du marché. En fait, il faut mettre fin à la collectivisation à peine voilée du logement, depuis au moins la « Libération », et donner un grand coup de bulldozer dans notre législation sur le logement: suppression de la notion de logement social (et donc des quotas SRU-ALUR, des avantages fiscaux attachés, des critères d’attribution…), simplification et allègement de la fiscalité à l’investissement, à la possession, à la rénovation… (la nationalisation de la TH va totalement à l’encontre!), suppression des allocations, prêts bonifiés, plans d’épargne-logement, etc. Suppression des privilèges donnés aux collectivités (service du Domaine notamment), des tribunaux administratifs…
Un vrai terrain d’expérimentation de la productivité de l’état ….
Il y a là 45 Milliards à gagner ou pas loin et tout ceci pour un meilleur service rendu (cela ne peut pas être pire !). Y-a-t-il un Ministère de la Construction ? Chiche ?
Il faut libérer le logement
Je partage cette analyse des problèmes du logement en France ainsi que ses solutions. Oui HUGH, les solutions pourraient être plus radicales mais quel parti libéral pourrait les mettre en œuvre. Commençons par promouvoir un début de changement !
La politique du logement en France mène inexorablement à une nationalisation rampante.
Je vis cette situation en tant que petit bailleur privé soumis à l’IFI mais aussi en tant que membre d’un conseil de surveillance d’une société du logement du social intermédiaire.
Les bailleurs privés sont exclus petit à petit de la location. Les revenus sont soumis à l’IR, plus la CSG et la CRDS, plus la taxe foncière et plus l’IFI. Pour le gros bailleur la rentabilité devient de plus en plus faible voire négative ! Pour le petit bailleur le risque coût/ rentabilité est trop grand puisque le locataire est en position de force et son risque pénal est de plus en plus réduit.
En parallèle le logement social payé par les entreprises se développe poussé par la loi ALUR et SRU, les organisations syndicales patronales et salariales. Les sociétés gestionnaires reçoivent chaque année des budgets énormes. N’ayant quasiment plus de concurrence du privé, le risque est grand des dérapages. Les sursalaires sont légions (voir la cour des comptes). Les effectifs de direction comme les experts sont pléthoriques. Mais malgré cela pour le moindre problème il est fait appel à des boites de conseils extérieures aux émoluments élevés. La dernière trouvaille, à l’initiative du Medef, mise en application et qui peut devenir une bombe à retardement est l’autorisation de ces sociétés à s’endetter fortement ! cela devrait leur permettre de faire du logement social plus rapidement. Oui mais voilà c’est l’état qui est garant en dernier ressort ! et donc ces dettes devraient se trouver en théorie dans la dette de l’état ! …..
Je pense que l’analyse de Mr BAUER devrait être diffusée sur tous les marchés communaux de France, aux bouches des métros, etc, …. afin que les analyses et les solutions pertinentes sur la politique du logement soient connues de tous et non des quelques lecteurs de ce site.