Une série de mesures défavorables à l’investissement locatif privé ont été prises en France : blocage des loyers dans certaines métropoles, nouvelles normes énergétiques (Réglementation Environnementale 2020) entrées en vigueur le 1er janvier 2022 pour la construction neuve, nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique) applicable dans les logements existants depuis cette année et pouvant entraîner une interdiction de louer, instauration progressive du « Permis de louer » …
Les mesures de la ville de Paris
Ces nouvelles contraintes, outre les complications qu’elles créent, entraînent une augmentation du coût des logements neufs et une baisse de la rentabilité des logements locatifs anciens. On constate déjà leur effet par une baisse de 13% des offres de logements locatifs privés en ville à la rentrée 2022, une baisse des mises en chantier et une forte baisse des réservations de logements neufs au 3ème trimestre 2022 et aussi un transfert croissant des offres de location vers les séjours courts type Air BNB.
A ces mesures nationales s’ajoutent des contraintes locales instaurées dans les plus grandes métropoles françaises qui, sauf Toulouse et Nice, sont dirigées par des municipalités écolo-socialistes à l’exemple de la ville de Paris.
La Maire de Paris, vient de décider une augmentation de plus de 60% des taxes foncières et aussitôt son adjoint au logement a annoncé que la ville veut « atteindre 40% de logements publics ». Antérieurement la ville avait demandé une forte augmentation de la taxe sur les logements vacants. Plusieurs grandes villes ont déjà pris ou envisagent des mesures analogues.
Ajoutées aux mesures nationales, ces contraintes locales incitent les propriétaires bailleurs privés à mettre en vente leurs logements locatifs ; l’augmentation des taxes foncières permettra à la ville de préempter les logements ainsi mis en vente.
Paris a une proportion de propriétaires occupant de leur résidence principale d’environ 1/3 ; il y a donc 2/3 de résidences principales en location. Comme la totalité des « logements publics » sont des résidences principales, l’objectif de 40% fera que les logements attribués par la ville deviendront largement majoritaires sur le marché locatif.
C’est une nationalisation du logement urbain qui aura pour conséquences
– une pénurie de logements locatifs dans les grandes villes car la gestion administrative du logement entraîne la pénurie : du temps de l’URSS les soupiraux des caves de Moscou étaient éclairés la nuit car la quasi-totalité étaient habités faute de logements disponibles ;
– une inégalité économique, car le logement public à loyer administré procure à l’occupant un avantage financier important par rapport à la location a un bailleur privé en raison des taux réduits de financement et de TVA accordés aux bailleurs sociaux ; cet avantage de loyer n’est pas imposable pour l’occupant alors que les contribuables supportent la « dépense fiscale » résultant des avantages consentis aux bailleurs sociaux ;
– une discrimination car les logements publics, dont les locataires deviennent des électeurs de la municipalité, sont attribués discrétionnairement par la Mairie ; ainsi à terme pour se loger en location à Paris il vaudra mieux s’employer à devenir un apparatchik de la Mairie que de chercher par son travail à présenter une demande de location économiquement crédible.
– enfin, comme l’attribution d’un logement public n’obéit pas à des critères économiques, le bénéficiaire ne veut pas prendre le risque de le quitter, par exemple pour occuper un nouvel emploi ; cela explique déjà en partie le nombre élevé d’emplois non pourvus en France.
Conclusion
Ainsi la baisse des offres de logement locatifs des bailleurs privés résultant des multiples contraintes et réglementations qui leur sont imposées et leur remplacement souhaité par un nombre accru de « logements publics » n’aura pas que les conséquences sociales et politiques que l’on constate déjà mais la rigidité accrue du marché de l’emploi qui en résultera sera un frein supplémentaire à la croissance économique de la France.
